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宅基地买卖合同效力及拆迁款如何分配?

   转载 发布时间:2019-01-21 06:08:06   来源:靠着南墙晒太阳   举报
【导读】随着城市化发展,越来越多的城中村面临拆迁,一夜暴富、千万富翁的报道时常见诸报端,也不断刺激着村民对拆迁补偿的预期。其中有些村民原已将宅基地或房屋转让,但一遇到拆迁村民势必反悔,要和买受人重新协商拆迁款的分配。所以经常会...
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随着城市化发展,越来越多的城中村面临拆迁,一夜暴富、千万富翁的报道时常见诸报端,也不断刺激着村民对拆迁补偿的预期。其中有些村民原已将宅基地或房屋转让,但一遇到拆迁村民势必反悔,要和买受人重新协商拆迁款的分配。所以经常会被问到农村宅基地、房屋能否转让?合作建房协议的效力如何?如果遇到拆迁,买受人是否有权获得拆迁补偿的权利?我们今天通过一则案例来看一下。


案情:

韦证明、李丝苗名下拥有珠海市住宅地一块,地块于1982年建有房屋一座。2019-01-21、2019-01-21、2019-01-21,韦证明、李丝苗(合称甲方)与甘耀辉(乙方)双方在律师见证下分别签订《合作建房协议书》、《合作建房协议书补充条款》、《合作建房协议书之补充协议》,约定拆除上述原建筑,并合作兴建一栋七层半的住宅楼,由甲方负责提供以上宅基地,乙方全额出资建设(含室内、外装修)。房屋建成后,甲方同意将第二层、三层和顶层A房(从地面往上)外其余楼层房间交付给乙方永久使用,并向乙方收取了12万元收益金。同时合同约定:若因政府征用上述宅基地及地上建筑物,所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。协议签订后,双方新建设了8层房屋,但未办理房屋报建手续,其中第一、四、五、六、七、八层B房由乙方使用和收益;第二、三、八层A房由甲方使用和收益。

2019-01-21,韦证明、李丝苗及二人女儿韦丽仪、韦敏仪与X房产开发公司签订《拆迁补偿安置合同》,就涉案房屋拆迁补偿达成协议。拆迁安置合同签订后,甲乙双方对房屋的租客进行了清退,双方对拆迁补偿如何分配产生争议,乙方提起诉讼。

该案历经香洲区法院一审,2019-01-21珠海市中级人民法院终审判决。我们来看一下法院的认定:

1、关于合同效力:《合作建房协议书》及补充协议,实质为甘耀辉有偿使用集体分配给韦证明、李丝苗的宅基地,由于甘耀辉不具有珠海市翠微村村民身份,因此,根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位与个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”的规定,甘耀辉与韦证明、李丝苗签订的上述协议违反法律规定,依法应认定为无效。

2、关于拆迁补偿主体:拆迁安置合同系基于对土地使用权及地上建筑物的补偿,与原集体土地使用权人的身份相关联,决定了被拆迁主体只能是原集体土地的使用权人,非集体经济组织成员不能成为拆迁安置合同的主体。

3、关于拆迁安置补偿如何分配:根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,因此甘耀辉与韦证明、李丝苗各自应将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿,并根据各自的过错赔偿对方的损失。虽《合作建房协议书》及补充协议为无效协议,但是该协议确为甘耀辉与韦证明、李丝苗的真实意思表示,双方在签订该协议书时对涉案房屋将来因拆迁产生的权益作出预见并就拆迁权益的分配作出了明确约定,即所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方按照各自建筑面积比例划分,双方对拆迁权益的划分约定并未损害国家、集体及第三人利益,基于公平及诚实信用原则,双方应予遵守。

通过上述判决,我们可以看到,虽然《合作建房协议》因违反国家法律法规强制性规定而无效,买受人也不是拆迁补偿的主体,但是法院仍是判决双方按照《合作建房协议》及补充协议约定分配拆迁补偿款。

实际上,宅基地转让主要通过如下三种形式进行:宅基地买卖合同、房屋买卖合同、合作建房合同。由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到限制。目前在国家宅基地制度改革试点区域,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区宅基地只能在本集体经济组织成员间转让,与非本集体经济组织成员的宅基地转让被严格禁止。

合同无效后,买受人请求返还购房款及利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定,一般是比较倾向保护买受人。有些地方甚至有明确的司法指导意见,比如《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》:如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

所以,如果因客观需要,确实需要和村民签署宅基地买卖合同、合作建房合同或者房屋买卖合同,必须和村民对将来的拆迁款如何分配进行明确约定,万一将来发生纠纷,也可以使自身利益得到最大化的保护。而在我们作为旧村城市更新实施主体签署拆迁补偿协议时,拆迁补偿合同主体只能是村民,至于村民与买受人之间如何分配由其自行协商甚至诉讼。

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